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    晏廷爱 |中小企业热议的减租、免租问题有没有法律依据?

    信息来源:admin 发布时间:2020/3/14 浏览次数:391

    受疫情肺炎影响,大多实体门店不得不暂停营业,虽然现在陆续在复工复产,但疫情带来的影响一定会持续一段时间,要达到正常经营还需要一个过程。许多实体门店不仅要面临无经营收入带来的亏损,还要面临租金、利息、人员工资、物业费等一系列成本,面对当下这样的困境,中小企业如何度过这个坎?这成了目前热议的话题。


    众多话题中,中小企业关心最多的还是能否在一定程度上给予减租、免租的问题。对此,早在1月28日,万达商业就首先做了个表率,宣布将免去全国所有万达商业广场1月24日-2月25日合计33天的租金及物业费。据估计,这次免租额度在30亿到40亿元之间。

    除了万达,也有不少业主雪中送碳,为租户减免租金。比如:保利商业、碧桂园等大型企业,还有电商平台也加入了进来,京东面向平台商家提供了减免一个月平台使用费、提供最高30万元的保险保障金、提供一个月免费运营服务等福利支持。


    与此同时,各地政府也纷纷出台一些优惠政策,支持企业度过难关。在曲靖当地,2月4日,曲靖经开区管委会公布了十条支持企业的意见,其中就包括减免租金的措施,意见对辖区农贸市场符合疫情相关规定的摊位减免6个月租金,对承租经开区标准厂房的中小企业,自2020年1月1日至2020年6月30日实施半年的厂房租金减免政策,对在疫情期间为承租的中小企业减免租金的商场、创业园、科技企业孵化器、创业基地等各类载体,优先予以政策扶持。


    以上大型企业和政府对租金减免的措施都是有定向范围的,能受益的中小企业非常有限,而大多数的中小企业是从私人业主手里承租的物业,根本不在上述有关企业善举和政府优惠政策范围内。那针对这些承租人在法律层面能否有主张减租免租的救济途径?答案可以说是肯定的,但是情况复杂,得具体问题具体分析,有人以不可抗力主张减租免租,也有人以情势变更主张减租免租,搜索了全国相关案例,有的支持有的不支持,所以得根据个案判断,但是大部分法院还是支持了减租免租。


    我们看法律对不可抗力和情势变更的有关规定,根据情况进行分析。


    《民法通则》第153条及《合同法》第117条第二款规定,不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《合同法》第一百一十七条:因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。第一百一十八条:当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。


    《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》(情势变更)第二十六条:合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。


    那本次疫情肺炎是否属于不可抗力和情势变更?


    2月10日, 全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟表示,当前我国发生新冠肺炎疫情,为了保护公众健康,政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说,属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。


    结合以上《民法总则》《合同法》的规定,本次疫情构成不可抗力,疫情大面积爆发,导致政府部门出台封城、实施交通管制、延长假期等行为,这些行为根本无法预见,完全符合“不能预见、不能避免且不能克服”的不可抗力的三大特征。那构成不可抗力又不属于商业风险的重大变化继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当然也符合情势变更的条件。

    属于“不可抗力”“情势变更”,会产生怎样的法律效果?是否就意味着租金可以减免?对此我们给出如下法律建议。


    1、查阅租赁合同,合同中是否有对出现不可抗力或出现情势变更后的租金协商或减免的约定,若有,遵照约定执行;


    2、租赁双方充分协商。承租人可主动通过口头或书面方式向出租人提出减免的申请,或者提出缓交的申请,或者提出对支付条件进行变更,协商一致一定签订补充协议;


    3、根据《合同法》第一百一十八条规定,发生不可抗力,承租人要及时向出租人报告疫情对经营的影响,尽可能避免扩大损失;


    如经沟通出租人不同意减免租金的,承租人可向裁决机构提出解除合同或减免租金的诉讼请求,但是必须结合个案情况分析是否能够得到裁判机构的支持。


    至少有以下情况需要注意:

    1、如果适用不可抗力主张减免租金,要考虑不可抗力是否确实造成了合同履行障碍,履行障碍是否与不可抗力有因果关系;


    2、合同的签订时间是在疫情发生之前还是之后,如果是发生疫情以后签订的租赁合同,主张减免租金就很难得到支持。


    建议适用不可抗力主张租金减免的情形是租赁合同签订但租金还未支付或未完全支付的情况,如果租金支付本身已经履行完,建议适用情势变更原则主张合同变更或解除,原因是适用不可抗力不能直接导致合同变更,而主张租金减免实质上是产生了合同变更的效果,适用情势变更中体现出来的公平原则比较妥当。


    疫情对社会方方面面都产生了不小的影响,租赁双方本是一种合作关系,合作就要共赢,因此因疫情致使门店关停导致的租金损失不能由承租人一方承担,所以建议各业主针对承租人的情况,双方共同商定租金减免的调整方案。一方面可稳定和增强承租人信心、同时也增强承租人对于业主的认可度、获得社会和舆论的好评;另一方面,也避免中小企业因经营困难而倒闭。


    俗话说,皮之不存毛将焉附,大小企业都无法经营下去,我们又找谁去收取租金呢。特殊时期,彼此体谅共渡难关,这才是务实之举。

    文/晏廷爱

    曲靖市第五届政协常委、云南权仲万博max手机登录版下载事务所主任